Modelos de contrato

Modelo de contrato de compra e venda de imóvel com financiamento

Com a cláusula que devolve o sinal se o banco negar o crédito.

Resposta curta

Baixe o modelo em Word ou PDF, preencha os campos entre colchetes e leia as notas. A cláusula que mais importa é a do financiamento negado: ela diz que o sinal volta se o banco não aprovar.

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Grátis, sem cadastro. Os campos a preencher vêm grifados, e as notas de cada cláusula ficam num anexo no fim do arquivo.

Modelo educativo, não parecer jurídico

Serve para um negócio simples entre pessoas. Em negócio de valor alto, com sinal grande, imóvel com pendência, inventário ou empresa de um dos lados, peça a revisão de um advogado antes de assinar: custa menos que um problema.

Preencha com uma IA

Prefere conversar a preencher campo por campo? Copie o prompt abaixo e cole no ChatGPT, no Claude ou no Gemini. Ele já leva o texto do modelo: a IA faz as perguntas, confere as contas e devolve o documento pronto para colar no Word.

Cole no ChatGPT, Claude ou Gemini e responda às perguntas.

Você vai me ajudar a preencher um modelo de "Instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel com financiamento bancário", da Primeira Chave (primeirachave.com.br). O texto do modelo está no fim desta mensagem.

Como trabalhar:
1. Me faça perguntas, poucas de cada vez e em português simples, para preencher tudo o que está entre colchetes. Os dados que faltam são:
- Vendedor: nome completo do vendedor; nacionalidade do vendedor; estado civil do vendedor; profissão do vendedor; RG e órgão emissor do vendedor; CPF do vendedor; endereço completo do vendedor; nome e CPF do cônjuge do vendedor, ou "não se aplica"
- Comprador: nome completo do comprador; nacionalidade do comprador; estado civil do comprador; profissão do comprador; RG e órgão emissor do comprador; CPF do comprador; endereço completo do comprador; nome e CPF do cônjuge do comprador, ou "não se aplica"
- O imóvel: descrição do imóvel; endereço do imóvel; número da matrícula; cartório de registro de imóveis; inscrição do IPTU
- Preço e pagamento: preço total; valor do sinal; data do sinal; como o sinal é pago; valor com recursos próprios (além do sinal); valor com FGTS; valor financiado; banco do financiamento
- Prazos: prazo para aprovação (em dias); prazo para devolver o sinal (em dias); prazo para entregar documentos (em dias); quando as chaves são entregues; multa por atraso (% do preço)
- Assinatura: cidade do foro; cidade da assinatura; data da assinatura
2. Não mude o sentido das cláusulas, não tire proteções de nenhuma das partes e não invente lei, artigo ou número. Se eu pedir uma mudança, explique em uma frase o efeito dela antes de aplicar.
3. Recuse e explique o risco se eu pedir algo fora da regra: preço diferente do valor real pago ("preço por fora"), contrato de gaveta, esconder o negócio do banco ou do cartório.
4. Antes de entregar, confira:
- A soma de sinal, recursos próprios, FGTS e valor financiado é exatamente o preço total.
- O valor financiado não passa do que o banco aprovou ou simulou, e o preço é o valor real do negócio.
- Existe prazo em dias para a aprovação, para devolver o sinal e para entregar documentos.
- Nomes e CPFs iguais aos documentos, e o cônjuge de quem é casado incluído (salvo separação total de bens).
- Matrícula e cartório preenchidos como estão na certidão de matrícula.
5. No fim, devolva o documento inteiro, já preenchido, pronto para eu colar no Word. Depois dele, faça uma lista curta com: o que ficou em aberto, o que eu preciso conferir em documento (matrícula, certidões) e os pontos que valem revisão de um advogado.

Lembre: isto é um modelo educativo, não parecer jurídico. Em negócio de valor alto ou com pendência, diga que eu devo pedir a revisão de um advogado.

Se eu colar o arquivo baixado em vez deste texto, use o arquivo.

=== MODELO ===
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO BANCÁRIO
VENDEDOR: [nome completo do vendedor], [nacionalidade do vendedor], [estado civil do vendedor], [profissão do vendedor], RG [RG e órgão emissor do vendedor], CPF [CPF do vendedor], residente em [endereço completo do vendedor]. Cônjuge: [nome e CPF do cônjuge do vendedor, ou "não se aplica"].
COMPRADOR: [nome completo do comprador], [nacionalidade do comprador], [estado civil do comprador], [profissão do comprador], RG [RG e órgão emissor do comprador], CPF [CPF do comprador], residente em [endereço completo do comprador]. Cônjuge: [nome e CPF do cônjuge do comprador, ou "não se aplica"].
As partes acima combinam a compra e venda do imóvel descrito abaixo, nas condições seguintes.

CLÁUSULA 1ª · O IMÓVEL
O objeto deste contrato é o imóvel [descrição do imóvel], localizado em [endereço do imóvel], registrado na matrícula nº [número da matrícula] do [cartório de registro de imóveis], com inscrição de IPTU nº [inscrição do IPTU].
O VENDEDOR declara que é o dono do imóvel e que ele está livre de dívidas, penhoras, hipotecas, ações judiciais e de qualquer outra trava, e que não há atraso de IPTU, condomínio ou contas de consumo.

CLÁUSULA 2ª · PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
O preço total é de R$ [preço total], pago assim:
• R$ [valor do sinal] de sinal, pago em [data do sinal] por [como o sinal é pago], como princípio de pagamento e arras confirmatórias;
• R$ [valor com recursos próprios (além do sinal)] com recursos próprios, pagos na assinatura do contrato com o banco;
• R$ [valor com FGTS] com saldo do FGTS do COMPRADOR, liberados pelo banco conforme as regras do FGTS;
• R$ [valor financiado] por financiamento do [banco do financiamento], pagos pelo banco diretamente ao VENDEDOR depois do registro do contrato na matrícula.
O valor deste contrato é o valor real do negócio, o mesmo que será declarado ao banco, ao cartório e à prefeitura.

CLÁUSULA 3ª · SE O BANCO NEGAR O FINANCIAMENTO
Este negócio depende da aprovação do financiamento de R$ [valor financiado] e de a avaliação do banco permitir esse valor. O COMPRADOR tem [prazo para aprovação (em dias)] dias, contados da assinatura, para conseguir a aprovação.
Se o banco negar o crédito, ou a avaliação vier abaixo e o COMPRADOR não conseguir cobrir a diferença, sem culpa dele, este contrato fica desfeito. O VENDEDOR devolve o sinal inteiro, corrigido pela inflação, em até [prazo para devolver o sinal (em dias)] dias, sem multa para nenhum dos dois.
O COMPRADOR se compromete a entregar ao banco os documentos pedidos e a não assumir dívidas novas até a aprovação. Se o crédito for negado por culpa dele (documento não entregue, desistência, dívida nova), vale a cláusula de desistência.

CLÁUSULA 4ª · DOCUMENTOS E PRAZOS
Em até [prazo para entregar documentos (em dias)] dias, o VENDEDOR entrega ao COMPRADOR e ao banco: certidão de matrícula atualizada com negativa de ônus, certidões negativas de IPTU e de condomínio e os documentos pessoais e certidões que o banco pedir.
As partes assinam o contrato do banco assim que ele for liberado. Esse contrato tem força de escritura pública, e o COMPRADOR leva ao registro na matrícula.

CLÁUSULA 5ª · CHAVES E POSSE
As chaves são entregues [quando as chaves são entregues], com o imóvel desocupado e no estado em que o COMPRADOR o visitou.
Até a entrega das chaves, as contas do imóvel são do VENDEDOR. Depois, do COMPRADOR.

CLÁUSULA 6ª · QUEM PAGA O QUÊ
O COMPRADOR paga o ITBI, a escritura (quando houver), o registro na matrícula e as taxas do banco.
O VENDEDOR paga as certidões dele e todas as dívidas do imóvel até a entrega das chaves: IPTU, condomínio, água, luz e gás. Dívida que aparecer depois, mas for de antes, é do VENDEDOR.

CLÁUSULA 7ª · DESISTÊNCIA E MULTA
Se o COMPRADOR desistir, perde o sinal para o VENDEDOR. Se o VENDEDOR desistir, devolve o sinal mais o mesmo valor, com correção pela inflação.
Quem atrasar uma obrigação deste contrato paga multa de [multa por atraso (% do preço)]% do preço total, além da correção pela inflação, sem prejuízo de a outra parte cobrar perdas maiores que provar.

CLÁUSULA 8ª · DISPOSIÇÕES FINAIS
Este contrato é assinado em caráter irrevogável e irretratável: nenhuma das partes pode simplesmente se arrepender, salvo nos casos previstos nele. Ele vale também para herdeiros e sucessores.
Fica eleito o foro da comarca de [cidade do foro] para resolver qualquer questão sobre este contrato.
[cidade da assinatura], [data da assinatura].

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VENDEDOR

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Cônjuge do VENDEDOR

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COMPRADOR

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Cônjuge do COMPRADOR

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TESTEMUNHA 1 · nome e CPF

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TESTEMUNHA 2 · nome e CPF
=== FIM DO MODELO ===

Antes de colar, pense no que você manda: a IA guarda a conversa conforme as regras dela. Se preferir, deixe CPF e RG para escrever direto no arquivo. E leia o resultado inteiro antes de assinar: IA também erra.

Quando usar

Use quando

Você vai comprar (ou vender) um imóvel usado e parte do preço vem de financiamento do banco, com ou sem FGTS.

Não use quando

Imóvel na planta comprado da construtora (ela tem contrato próprio) ou imóvel que ainda está financiado em nome do vendedor sem a quitação combinada com o banco.

O modelo, cláusula por cláusula

Instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel com financiamento bancário

VENDEDOR: [nome completo do vendedor], [nacionalidade do vendedor], [estado civil do vendedor], [profissão do vendedor], RG [RG e órgão emissor do vendedor], CPF [CPF do vendedor], residente em [endereço completo do vendedor]. Cônjuge: [nome e CPF do cônjuge do vendedor, ou "não se aplica"].

COMPRADOR: [nome completo do comprador], [nacionalidade do comprador], [estado civil do comprador], [profissão do comprador], RG [RG e órgão emissor do comprador], CPF [CPF do comprador], residente em [endereço completo do comprador]. Cônjuge: [nome e CPF do cônjuge do comprador, ou "não se aplica"].

As partes acima combinam a compra e venda do imóvel descrito abaixo, nas condições seguintes.

Cláusula 1ª · O imóvel

O objeto deste contrato é o imóvel [descrição do imóvel], localizado em [endereço do imóvel], registrado na matrícula nº [número da matrícula] do [cartório de registro de imóveis], com inscrição de IPTU nº [inscrição do IPTU].

O VENDEDOR declara que é o dono do imóvel e que ele está livre de dívidas, penhoras, hipotecas, ações judiciais e de qualquer outra trava, e que não há atraso de IPTU, condomínio ou contas de consumo.

Cláusula 2ª · Preço e forma de pagamento

O preço total é de R$ [preço total], pago assim:

R$ [valor do sinal] de sinal, pago em [data do sinal] por [como o sinal é pago], como princípio de pagamento e arras confirmatórias;
R$ [valor com recursos próprios (além do sinal)] com recursos próprios, pagos na assinatura do contrato com o banco;
R$ [valor com FGTS] com saldo do FGTS do COMPRADOR, liberados pelo banco conforme as regras do FGTS;
R$ [valor financiado] por financiamento do [banco do financiamento], pagos pelo banco diretamente ao VENDEDOR depois do registro do contrato na matrícula.

O valor deste contrato é o valor real do negócio, o mesmo que será declarado ao banco, ao cartório e à prefeitura.

Cláusula 3ª · Se o banco negar o financiamento

Este negócio depende da aprovação do financiamento de R$ [valor financiado] e de a avaliação do banco permitir esse valor. O COMPRADOR tem [prazo para aprovação (em dias)] dias, contados da assinatura, para conseguir a aprovação.

Se o banco negar o crédito, ou a avaliação vier abaixo e o COMPRADOR não conseguir cobrir a diferença, sem culpa dele, este contrato fica desfeito. O VENDEDOR devolve o sinal inteiro, corrigido pela inflação, em até [prazo para devolver o sinal (em dias)] dias, sem multa para nenhum dos dois.

O COMPRADOR se compromete a entregar ao banco os documentos pedidos e a não assumir dívidas novas até a aprovação. Se o crédito for negado por culpa dele (documento não entregue, desistência, dívida nova), vale a cláusula de desistência.

Cláusula 4ª · Documentos e prazos

Em até [prazo para entregar documentos (em dias)] dias, o VENDEDOR entrega ao COMPRADOR e ao banco: certidão de matrícula atualizada com negativa de ônus, certidões negativas de IPTU e de condomínio e os documentos pessoais e certidões que o banco pedir.

As partes assinam o contrato do banco assim que ele for liberado. Esse contrato tem força de escritura pública, e o COMPRADOR leva ao registro na matrícula.

Cláusula 5ª · Chaves e posse

As chaves são entregues [quando as chaves são entregues], com o imóvel desocupado e no estado em que o COMPRADOR o visitou.

Até a entrega das chaves, as contas do imóvel são do VENDEDOR. Depois, do COMPRADOR.

Cláusula 6ª · Quem paga o quê

O COMPRADOR paga o ITBI, a escritura (quando houver), o registro na matrícula e as taxas do banco.

O VENDEDOR paga as certidões dele e todas as dívidas do imóvel até a entrega das chaves: IPTU, condomínio, água, luz e gás. Dívida que aparecer depois, mas for de antes, é do VENDEDOR.

Cláusula 7ª · Desistência e multa

Se o COMPRADOR desistir, perde o sinal para o VENDEDOR. Se o VENDEDOR desistir, devolve o sinal mais o mesmo valor, com correção pela inflação.

Quem atrasar uma obrigação deste contrato paga multa de [multa por atraso (% do preço)]% do preço total, além da correção pela inflação, sem prejuízo de a outra parte cobrar perdas maiores que provar.

Cláusula 8ª · Disposições finais

Este contrato é assinado em caráter irrevogável e irretratável: nenhuma das partes pode simplesmente se arrepender, salvo nos casos previstos nele. Ele vale também para herdeiros e sucessores.

Fica eleito o foro da comarca de [cidade do foro] para resolver qualquer questão sobre este contrato.

Depois das cláusulas vêm cidade, data e as assinaturas, com duas testemunhas. No arquivo baixado, as notas acima vão num anexo no fim: apague antes de assinar.

Base legal

Código Civil, arts. 125, 413, 417 a 420, 481 a 504, 490, 1.417, 1.418 e 1.647
Lei 9.514/1997, art. 38 (contrato do banco com força de escritura)
CPC, art. 784, III (título executivo)

Texto das leis no site do Planalto (planalto.gov.br). Lei muda: confira a versão em vigor antes de assinar.

Perguntas que todo mundo faz

Esse contrato substitui a escritura?

Não. Ele é o compromisso entre vocês até o banco liberar o financiamento. Quem faz o papel da escritura é o contrato do banco, que depois vai para o registro na matrícula.

Quando pagar o sinal?

O mais seguro é depois da aprovação de crédito e da avaliação do banco. Se pagar antes, a cláusula do financiamento negado precisa estar no contrato.

Precisa reconhecer firma?

Para valer entre vocês, não. Para registrar o compromisso na matrícula, o cartório pede firma reconhecida. Pergunte no cartório do imóvel.

Posso usar esse modelo sem advogado?

Pode, para um negócio simples entre pessoas físicas. Com sinal alto, imóvel com pendência, inventário ou vendedor empresa, pague uma revisão de advogado: custa menos que um problema.