Modelos de contrato

Modelo de contrato de aluguel residencial

Prazo, reajuste, garantia, vistoria e multa pela Lei do Inquilinato.

Resposta curta

Baixe o modelo em Word ou PDF. O que mais evita briga no aluguel: laudo de vistoria com fotos, uma garantia só, índice de reajuste escrito e a multa proporcional na saída antecipada.

Baixe o modelo

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Grátis, sem cadastro. Os campos a preencher vêm grifados, e as notas de cada cláusula ficam num anexo no fim do arquivo.

Modelo educativo, não parecer jurídico

Serve para um negócio simples entre pessoas. Em negócio de valor alto, com sinal grande, imóvel com pendência, inventário ou empresa de um dos lados, peça a revisão de um advogado antes de assinar: custa menos que um problema.

Preencha com uma IA

Prefere conversar a preencher campo por campo? Copie o prompt abaixo e cole no ChatGPT, no Claude ou no Gemini. Ele já leva o texto do modelo: a IA faz as perguntas, confere as contas e devolve o documento pronto para colar no Word.

Cole no ChatGPT, Claude ou Gemini e responda às perguntas.

Você vai me ajudar a preencher um modelo de "Contrato de locação residencial", da Primeira Chave (primeirachave.com.br). O texto do modelo está no fim desta mensagem.

Como trabalhar:
1. Me faça perguntas, poucas de cada vez e em português simples, para preencher tudo o que está entre colchetes. Os dados que faltam são:
- Locador: nome completo do locador; nacionalidade do locador; estado civil do locador; profissão do locador; RG e órgão emissor do locador; CPF do locador; endereço completo do locador
- Locatário: nome completo do locatário; nacionalidade do locatário; estado civil do locatário; profissão do locatário; RG e órgão emissor do locatário; CPF do locatário; endereço completo do locatário
- O imóvel: descrição do imóvel; endereço do imóvel
- Prazo e aluguel: prazo (em meses); data de início; valor do aluguel; dia do vencimento; como o aluguel é pago; índice de reajuste; encargos pagos pelo locatário
- Garantia: garantia escolhida (só uma)
- Multas: multa por atraso do aluguel (%); multa por devolução antecipada (nº de aluguéis)
- Assinatura: cidade do foro; cidade da assinatura; data da assinatura
2. Não mude o sentido das cláusulas, não tire proteções de nenhuma das partes e não invente lei, artigo ou número. Se eu pedir uma mudança, explique em uma frase o efeito dela antes de aplicar.
3. Recuse e explique o risco se eu pedir algo fora da regra: preço diferente do valor real pago ("preço por fora"), contrato de gaveta, esconder o negócio do banco ou do cartório.
4. Antes de entregar, confira:
- Só uma garantia (caução, fiador ou seguro-fiança), e caução em dinheiro de no máximo 3 aluguéis.
- O índice de reajuste não é salário mínimo nem moeda estrangeira.
- Prazo, data de início, valor, vencimento e encargos preenchidos.
- Se houver fiador, o nome dele e do cônjuge entram nas assinaturas.
5. No fim, devolva o documento inteiro, já preenchido, pronto para eu colar no Word. Depois dele, faça uma lista curta com: o que ficou em aberto, o que eu preciso conferir em documento (matrícula, certidões) e os pontos que valem revisão de um advogado.

Lembre: isto é um modelo educativo, não parecer jurídico. Em negócio de valor alto ou com pendência, diga que eu devo pedir a revisão de um advogado.

Se eu colar o arquivo baixado em vez deste texto, use o arquivo.

=== MODELO ===
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
LOCADOR: [nome completo do locador], [nacionalidade do locador], [estado civil do locador], [profissão do locador], RG [RG e órgão emissor do locador], CPF [CPF do locador], residente em [endereço completo do locador].
LOCATÁRIO: [nome completo do locatário], [nacionalidade do locatário], [estado civil do locatário], [profissão do locatário], RG [RG e órgão emissor do locatário], CPF [CPF do locatário], residente em [endereço completo do locatário].
As partes acima combinam a locação residencial do imóvel descrito abaixo, pela Lei 8.245/1991, nas condições seguintes.

CLÁUSULA 1ª · O IMÓVEL
O LOCADOR aluga ao LOCATÁRIO, só para moradia dele e da família, o imóvel [descrição do imóvel], localizado em [endereço do imóvel].
O estado do imóvel na entrega das chaves está descrito no laudo de vistoria, com fotos, assinado pelos dois e que faz parte deste contrato.

CLÁUSULA 2ª · PRAZO
A locação dura [prazo (em meses)] meses, a partir de [data de início]. Se o LOCATÁRIO continuar no imóvel depois disso sem oposição do LOCADOR, a locação segue por prazo indeterminado, nas mesmas condições.

CLÁUSULA 3ª · ALUGUEL E REAJUSTE
O aluguel é de R$ [valor do aluguel] por mês, pago até o dia [dia do vencimento] de cada mês por [como o aluguel é pago].
O aluguel é reajustado a cada 12 meses pela variação do [índice de reajuste].
Atraso gera multa de [multa por atraso do aluguel (%)]% sobre o valor devido, mais correção pelo mesmo índice.

CLÁUSULA 4ª · ENCARGOS
Além do aluguel, o LOCATÁRIO paga: [encargos pagos pelo locatário].
As despesas extraordinárias de condomínio (obras na estrutura, pintura de fachada, fundo de reserva) são do LOCADOR.

CLÁUSULA 5ª · GARANTIA
Para garantir este contrato, o LOCATÁRIO oferece: [garantia escolhida (só uma)].

CLÁUSULA 6ª · USO, CONSERVAÇÃO E REFORMAS
O LOCATÁRIO cuida do imóvel como se fosse dele e o devolve no estado do laudo de vistoria, salvo o desgaste normal do uso.
O LOCATÁRIO não pode sublocar, emprestar ou ceder o imóvel sem autorização por escrito do LOCADOR.
Obras e reformas só com autorização por escrito do LOCADOR. Benfeitorias necessárias são reembolsadas; as úteis, só se autorizadas; as de enfeite ficam ou são retiradas sem estragar o imóvel.

CLÁUSULA 7ª · DEVOLUÇÃO ANTECIPADA
Se o LOCATÁRIO devolver o imóvel antes do fim do prazo, paga multa de [multa por devolução antecipada (nº de aluguéis)] aluguéis, reduzida na proporção do tempo que já cumpriu.
Não há multa se a devolução for porque o empregador do LOCATÁRIO o transferiu para outra cidade, com aviso por escrito de 30 dias.

CLÁUSULA 8ª · VENDA DO IMÓVEL
Se o LOCADOR decidir vender o imóvel, o LOCATÁRIO tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros, e deve ser avisado por escrito.

CLÁUSULA 9ª · DISPOSIÇÕES FINAIS
Fica eleito o foro da comarca de [cidade do foro] para resolver qualquer questão sobre este contrato.
[cidade da assinatura], [data da assinatura].

_______________________________
LOCADOR

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LOCATÁRIO

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FIADOR e cônjuge (se houver)

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TESTEMUNHA 1 · nome e CPF

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TESTEMUNHA 2 · nome e CPF
=== FIM DO MODELO ===

Antes de colar, pense no que você manda: a IA guarda a conversa conforme as regras dela. Se preferir, deixe CPF e RG para escrever direto no arquivo. E leia o resultado inteiro antes de assinar: IA também erra.

Quando usar

Use quando

Você vai alugar um imóvel para morar, ou pôr o seu para alugar, direto com a outra parte.

Não use quando

Aluguel por temporada (até 90 dias), imóvel comercial ou aluguel por plataforma de hospedagem: as regras são outras.

O modelo, cláusula por cláusula

Contrato de locação residencial

LOCADOR: [nome completo do locador], [nacionalidade do locador], [estado civil do locador], [profissão do locador], RG [RG e órgão emissor do locador], CPF [CPF do locador], residente em [endereço completo do locador].

LOCATÁRIO: [nome completo do locatário], [nacionalidade do locatário], [estado civil do locatário], [profissão do locatário], RG [RG e órgão emissor do locatário], CPF [CPF do locatário], residente em [endereço completo do locatário].

As partes acima combinam a locação residencial do imóvel descrito abaixo, pela Lei 8.245/1991, nas condições seguintes.

Cláusula 1ª · O imóvel

O LOCADOR aluga ao LOCATÁRIO, só para moradia dele e da família, o imóvel [descrição do imóvel], localizado em [endereço do imóvel].

O estado do imóvel na entrega das chaves está descrito no laudo de vistoria, com fotos, assinado pelos dois e que faz parte deste contrato.

Cláusula 2ª · Prazo

A locação dura [prazo (em meses)] meses, a partir de [data de início]. Se o LOCATÁRIO continuar no imóvel depois disso sem oposição do LOCADOR, a locação segue por prazo indeterminado, nas mesmas condições.

Cláusula 3ª · Aluguel e reajuste

O aluguel é de R$ [valor do aluguel] por mês, pago até o dia [dia do vencimento] de cada mês por [como o aluguel é pago].

O aluguel é reajustado a cada 12 meses pela variação do [índice de reajuste].

Atraso gera multa de [multa por atraso do aluguel (%)]% sobre o valor devido, mais correção pelo mesmo índice.

Cláusula 4ª · Encargos

Além do aluguel, o LOCATÁRIO paga: [encargos pagos pelo locatário].

As despesas extraordinárias de condomínio (obras na estrutura, pintura de fachada, fundo de reserva) são do LOCADOR.

Cláusula 5ª · Garantia

Para garantir este contrato, o LOCATÁRIO oferece: [garantia escolhida (só uma)].

Cláusula 6ª · Uso, conservação e reformas

O LOCATÁRIO cuida do imóvel como se fosse dele e o devolve no estado do laudo de vistoria, salvo o desgaste normal do uso.

O LOCATÁRIO não pode sublocar, emprestar ou ceder o imóvel sem autorização por escrito do LOCADOR.

Obras e reformas só com autorização por escrito do LOCADOR. Benfeitorias necessárias são reembolsadas; as úteis, só se autorizadas; as de enfeite ficam ou são retiradas sem estragar o imóvel.

Cláusula 7ª · Devolução antecipada

Se o LOCATÁRIO devolver o imóvel antes do fim do prazo, paga multa de [multa por devolução antecipada (nº de aluguéis)] aluguéis, reduzida na proporção do tempo que já cumpriu.

Não há multa se a devolução for porque o empregador do LOCATÁRIO o transferiu para outra cidade, com aviso por escrito de 30 dias.

Cláusula 8ª · Venda do imóvel

Se o LOCADOR decidir vender o imóvel, o LOCATÁRIO tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros, e deve ser avisado por escrito.

Cláusula 9ª · Disposições finais

Fica eleito o foro da comarca de [cidade do foro] para resolver qualquer questão sobre este contrato.

Depois das cláusulas vêm cidade, data e as assinaturas, com duas testemunhas. No arquivo baixado, as notas acima vão num anexo no fim: apague antes de assinar.

Base legal

Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 8º, 13, 17, 22, 23, 27, 35, 36, 37, 38, 46 e 47
Código Civil, art. 413
CPC, art. 784, III (título executivo)

Texto das leis no site do Planalto (planalto.gov.br). Lei muda: confira a versão em vigor antes de assinar.

Perguntas que todo mundo faz

Contrato de aluguel precisa de registro em cartório?

Não para valer entre vocês. O registro só é preciso se o inquilino quiser que o aluguel continue mesmo se o imóvel for vendido.

Posso pedir caução e fiador juntos?

Não. A Lei do Inquilinato permite só uma garantia por contrato.

Qual o melhor prazo?

Para o dono, 30 meses ou mais facilita retomar o imóvel no fim do prazo. Para o inquilino, prazo longo dá estabilidade, e a multa de saída é sempre proporcional.